Peralihan SHGB menjadi salah satu hal penting yang perlu diperhatikan pemilik aset dan perusahaan yang menggunakan tanah untuk kegiatan usaha. Perusahaan dapat menghadapi masalah ketika dokumen tanah tidak sesuai, masa berlaku hak mendekati akhir, atau transaksi tidak disertai pemeriksaan pajak yang memadai. Karena itu, perusahaan perlu memeriksa status HGB sebelum melakukan transaksi, perpanjangan, atau pembaruan hak.
Hak Guna Bangunan memiliki jangka waktu dan aturan yang harus dipatuhi pemegangnya. Peraturan Pemerintah Nomor 18 Tahun 2021 mengatur Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah. Regulasi tersebut juga mengatur pembebanan serta peralihan HGB.
Dari sisi perpajakan, perusahaan juga perlu menghitung dampak transaksi. Berdasarkan penjelasan resmi Direktorat Jenderal Pajak, pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan dapat menimbulkan PPh Final sesuai ketentuan PP Nomor 34 Tahun 2016.
Mengapa Peralihan SHGB Perlu Pemeriksaan Sejak Awal?
Perusahaan sebaiknya tidak menunggu sampai transaksi selesai untuk memeriksa dokumen. Tim legal dan aset dapat memeriksa sertifikat sebelum perusahaan menyepakati transaksi.
Pemeriksaan awal dapat mencakup nomor sertifikat, nama pemegang hak, luas tanah, lokasi, dasar pemberian hak, masa berlaku, serta penggunaan tanah. Perusahaan juga perlu mencocokkan data sertifikat dengan dokumen transaksi dan data internal.
Langkah tersebut membantu perusahaan menemukan perbedaan data lebih cepat. Jika tim menemukan masalah, perusahaan masih mempunyai waktu untuk meminta penjelasan atau memperbaiki dokumen.
Menurut kajian hukum pertanahan, kepastian data fisik dan data yuridis menjadi bagian penting dalam proses administrasi hak atas tanah. Kementerian ATR/BPN juga menjelaskan dalam petunjuk teknisnya bahwa pemohon bertanggung jawab atas kebenaran materiil dokumen yang diajukan.
Bagaimana Mekanisme Peralihan HGB?
Peralihan HGB dapat terjadi melalui transaksi atau tindakan hukum yang sesuai dengan ketentuan pertanahan. Setiap transaksi membutuhkan pemeriksaan berdasarkan jenis tanah dan dasar hak yang melekat pada sertifikat.
Pemilik aset perlu memastikan pihak yang melakukan transaksi mempunyai kewenangan. Perusahaan juga perlu memeriksa dokumen pendukung sebelum melakukan pembayaran atau menandatangani perjanjian.
PP Nomor 18 Tahun 2021 mengatur pembebanan dan peralihan HGB. Karena itu, perusahaan perlu melihat kondisi setiap bidang tanah secara individual. Jangan menggunakan satu pola pemeriksaan untuk seluruh aset.
Jika tanah memiliki hubungan dengan Hak Pengelolaan, perusahaan juga perlu memeriksa perjanjian pemanfaatan tanah. Dokumen tersebut dapat memuat ketentuan yang berkaitan dengan penggunaan dan kelanjutan hak.
Perpanjangan HGB Membutuhkan Perencanaan
Perpanjangan HGB membutuhkan perhatian khusus karena perusahaan harus mengelola waktu dan dokumen secara bersamaan. Perusahaan sebaiknya mencatat tanggal berakhirnya setiap sertifikat dalam daftar aset.
Tim aset kemudian dapat membuat pengingat sebelum tanggal tersebut. Cara sederhana ini membantu perusahaan menghindari keterlambatan administrasi.
Perusahaan juga perlu memeriksa apakah penggunaan tanah masih sesuai dengan kondisi yang tercatat. Jika terdapat perubahan penggunaan atau kondisi hukum, tim perlu melakukan pemeriksaan lebih lanjut sebelum mengajukan proses berikutnya.
Dengan perencanaan tersebut, perusahaan dapat mengurangi risiko gangguan terhadap kegiatan usaha yang menggunakan tanah sebagai lokasi operasional.
Apa Dampak Pajak dari Peralihan SHGB?
Peralihan SHGB melalui transaksi pengalihan hak dapat memiliki konsekuensi perpajakan. Perusahaan harus melihat bentuk transaksi terlebih dahulu sebelum menentukan kewajiban pajaknya.
PP Nomor 34 Tahun 2016 mengatur PPh atas penghasilan dari pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan. Regulasi tersebut mencakup pengalihan melalui penjualan, tukar-menukar, pelepasan hak, penyerahan hak, lelang, hibah, waris, atau cara lain yang disepakati para pihak.
Untuk pengalihan tertentu, PP tersebut menetapkan tarif PPh Final sebesar 2,5% dari jumlah bruto nilai pengalihan. Peraturan juga menetapkan ketentuan khusus untuk jenis pengalihan tertentu.
Namun, perusahaan tidak boleh langsung menyamakan setiap perpanjangan HGB dengan transaksi pengalihan. Perpanjangan HGB dan peralihan HGB merupakan peristiwa yang berbeda. Tim pajak perlu melihat dokumen dan transaksi yang benar sebelum menentukan perlakuan pajaknya.
Perubahan Administrasi Pajak Juga Perlu Diperhatikan
Perusahaan perlu mengikuti perkembangan administrasi perpajakan karena pemerintah terus memperbarui sistem dan ketentuan pelaksanaannya.
Salah satu aturan penting adalah PMK Nomor 81 Tahun 2024 tentang Ketentuan Perpajakan dalam Rangka Pelaksanaan Sistem Inti Administrasi Perpajakan. JDIH Kementerian Keuangan mencatat aturan tersebut berlaku sejak 1 Januari 2025.
Pada 22 Januari 2026, pemerintah menerbitkan PMK Nomor 1 Tahun 2026 sebagai perubahan keempat atas PMK Nomor 81 Tahun 2024. Perubahan tersebut menunjukkan bahwa perusahaan perlu menggunakan ketentuan administrasi perpajakan yang masih berlaku ketika melakukan pemeriksaan transaksi.
Karena itu, tim keuangan sebaiknya tidak hanya menggunakan dokumen atau panduan lama ketika memproses transaksi tanah.
Peran Konsultan Pajak dalam Pengelolaan HGB
Konsultan pajak dapat membantu perusahaan menilai konsekuensi perpajakan sebelum transaksi berlangsung. Konsultan dapat mempelajari bentuk transaksi, nilai transaksi, pihak yang terlibat, serta dokumen pendukung.
Setelah itu, konsultan dapat membantu perusahaan menyusun daftar kewajiban pajak dan dokumen yang perlu disiapkan. Tim legal tetap menangani aspek pertanahan, sedangkan konsultan pajak fokus pada aspek perpajakan.
Kerja sama tersebut membuat perusahaan memiliki dua sudut pandang. Tim legal memeriksa kepastian hukum aset. Tim pajak memeriksa konsekuensi fiskalnya.
Menurut pendekatan tax planning yang baik, perusahaan seharusnya mengidentifikasi kewajiban sebelum transaksi berjalan. Cara tersebut memberi kesempatan kepada manajemen untuk memperhitungkan biaya dan risiko secara lebih akurat.
Langkah Praktis Mengelola Peralihan SHGB
Perusahaan dapat memulai dengan membuat daftar seluruh aset HGB. Masukkan nomor sertifikat, lokasi, luas tanah, nama pemegang hak, dan masa berlaku.
Selanjutnya, periksa dokumen setiap aset. Cocokkan data sertifikat dengan dokumen perusahaan dan kondisi aktual di lapangan.
Sebelum melakukan transaksi, tentukan jenis kegiatan yang akan dilakukan. Apakah perusahaan melakukan peralihan, perpanjangan, atau pembaruan hak? Jawaban tersebut akan membantu tim menentukan pemeriksaan berikutnya.
Setelah itu, hitung potensi kewajiban pajak. Simpan bukti pembayaran dan seluruh dokumen transaksi dalam arsip yang mudah ditemukan.
Terakhir, lakukan review bersama tim legal dan pajak. Perusahaan dapat meminta bantuan konsultan jika transaksi memiliki nilai besar atau melibatkan struktur hukum yang kompleks.
Baca Juga : syarat perpanjangan SHGB
FAQ Peralihan SHGB
Apakah SHGB dapat dialihkan?
Ya. HGB dapat mengalami peralihan sesuai ketentuan pertanahan dan kondisi hak atas tanah yang bersangkutan. PP Nomor 18 Tahun 2021 mengatur aspek peralihan HGB.
Apakah peralihan SHGB sama dengan perpanjangan HGB?
Tidak. Peralihan memindahkan hak kepada pihak lain, sedangkan perpanjangan berkaitan dengan kelanjutan jangka waktu hak.
Apakah peralihan SHGB menimbulkan pajak?
Transaksi pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan dapat menimbulkan PPh Final berdasarkan PP Nomor 34 Tahun 2016. Perusahaan harus melihat jenis transaksi sebelum menentukan kewajibannya.
Berapa tarif PPh atas pengalihan tanah dan bangunan?
Untuk pengalihan tertentu, PP Nomor 34 Tahun 2016 menetapkan tarif 2,5% dari jumlah bruto nilai pengalihan. Ketentuan khusus dapat berlaku untuk transaksi tertentu.
Kapan perusahaan sebaiknya memeriksa HGB?
Perusahaan sebaiknya melakukan pemeriksaan sebelum transaksi dan sebelum masa berlaku HGB mendekati akhir. Pemeriksaan lebih awal memberi waktu untuk menyelesaikan kekurangan dokumen.
Kesimpulan
Peralihan SHGB membutuhkan pemeriksaan hukum, administrasi, dan perpajakan yang berjalan bersama. Perusahaan perlu mengetahui status hak, masa berlaku, dokumen pendukung, serta bentuk transaksi sebelum mengambil keputusan.
PP Nomor 18 Tahun 2021 menjadi salah satu dasar penting dalam pengaturan hak atas tanah dan peralihan HGB. Sementara itu, PP Nomor 34 Tahun 2016 mengatur PPh atas penghasilan dari pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan.
Dengan pemeriksaan lebih awal, perusahaan dapat menemukan risiko sebelum masalah berkembang. Pendampingan tim legal dan konsultan pajak juga dapat membantu manajemen menyiapkan transaksi secara lebih tertib.
